Broniąc się przed pozwem skierowanym przeciwko wspólnocie, która podjęła określone a zaskarżone tym pozwem uchwały, zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma nie tylko prawo, ale także obowiązek bronić interesu wspólnoty polegającego na utrzymaniu w mocy już podjętych przez tę wspólnotę decyzji, co stanowi zwykły zarząd jej sprawami. – uznał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 9 grudnia 2015 r. (sygn. akt I ACa 275/15).

W toczącym się procesie o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej pozwaną reprezentowała radca prawny na podstawie pełnomocnictwa, udzielonego przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Udzielnie pełnomocnictwa odbyło się bez wcześniejszej uchwały, upoważniającej do reprezentowania wspólnoty bądź zezwalającej zarządowi na udzielenia pełnomocnictwa w tej sprawie, co w ocenie powodów czyniło radcę prawnego pełnomocnikiem nienależycie umocowanym. Z uwagi na to w apelacji podnieśli zarzut nieważności postępowania przed sądem okręgowym.

Zarzutu tego sąd nie podzielił. Wskazał bowiem, że zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, jedynie do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Wyraźnie zatem ustawodawca odniósł potrzebę podjęcia określonej uchwały tylko do takich sytuacji, gdy zarząd ma podjąć czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną. Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu sformułowano w art. 22 pkt 2 u.w.l. – należy go uznać za otwarty. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że z jego treści można wnioskować, że reprezentacja wspólnoty w procesie, którego przedmiotem jest żądanie uchylenia podjętych przez właścicieli uchwał, należy do czynności zwykłego zarządu, które stosownie do dyspozycji art. 22 ust. 1 u.w.l. zarząd uprawniony jest podejmować samodzielnie. W art. 22 ust. 3 u.w.l. bowiem w zakresie postępowań sądowych wymieniono jedynie wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 u.w.l. (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 12 lipca 2006 r., I ACa 183/06, LEX nr 279981). W takim też przypadku zarząd musi legitymować się uchwałą właścicieli na wystąpienie z takim powództwem. Reprezentując wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, zarząd m.in. występuje w sądzie w sprawach wytoczonych przeciwko wspólnocie i pozywa do sądu w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, jednakże tylko w tym drugim przypadku musi legitymować się zgodą w postaci uchwały wspólnoty na prowadzenie procesu. Broniąc się natomiast przed pozwem skierowanym przeciwko wspólnocie, która podjęła określone a zaskarżone tym pozwem uchwały, ma nie tylko prawo ale także obowiązek bronić interesów wspólnoty polegający na utrzymaniu w mocy już podjętych przez tę wspólnotę decyzji co stanowi zwykły zarząd jej sprawami.

podstawa prawna: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 grudnia 2015 r. sygn. I ACa 275/15 (prawomocny)