Nie można wyodrębniać własności np. pomieszczeń technicznych, czy też gospodarczych, ani innych pomieszczeń nie będących lokalami, jako odrębnych nieruchomości lokalowych z udziałami w nieruchomości wspólnej (w budynku i gruncie), które miały by podlegać wpisowi w ewidencji gruntów i budynków (…) i wpisowi w księgach wieczystych właściwego sądu jako odrębne nieruchomości w obrocie prawnym.

Zgodnie ustawą o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (lokal użytkowy), mogą stanowić odrębne nieruchomości. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje co do zasady zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. O spełnieniu wymagań orzeka starosta w formie zaświadczenia. Warto się zatem zastanowić, kiedy starosta może odmówić wydania zaświadczenia. W orzecznictwie przyjmuje się, że zaświadczając o samodzielności lokalu starosta powinien wziąć pod uwagę następujące okoliczności:

1. powierzchnię lokalu – przy czym minimalna powierzchnia dla uznania lokalu za samodzielny zależeć będzie od jego przeznaczenia (funkcji). Różne funkcje wymagają bowiem spełnienia różnych warunków i norm technicznych. Przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu należy brać pod uwagę również przepisy (budowlane oraz inne) dotyczące lokali o takich właśnie funkcjach. W uzasadnieniu uchwały I OPS 2/09 wskazano bowiem, że wprawdzie organu wydającego zaświadczenie w żadnym razie nie można określać jako organu nadzoru architektoniczno-budowlanego, to jednak warunki samodzielności lokalu dotyczą spełniania przez lokal odpowiednich wymagań techniczno-budowlanych. O prawnej dopuszczalności wyodrębnienia lokalu nie decyduje wyłącznie wola właściciela, lecz całokształt obowiązujących przepisów w tej sprawie.
2. z samego faktu, że dany lokal może stanowić pomieszczenie przynależne również nie wynika w sposób wystarczający wniosek o jego samodzielności (vide: wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 15 września 2011 r. sygn. akt II SA/Wr 490/11).
3. lokalami użytkowymi są tylko te części budynku, które zostały celowo zaprojektowane i wybudowane w charakterze lokali użytkowych z przeznaczeniem do stałego przebywania w nich ludzi i prowadzenia w tych lokalach działalności ludzi, tj. produkcji, handlu, usług, wykonywania innej pracy, zaspokajania potrzeb żywieniowych, oświatowych, kulturalnych, opiekuńczych, sportowych i innych potrzeb ludzi. Tylko lokale mieszkalne i lokale użytkowe, zaprojektowane i wybudowane w celu zaspakajania określonych potrzeb ludzi i spełniające wymóg samodzielności, mogą być wyodrębniane jako nieruchomości lokalowe.
4. mieszkalne lub inne przeznaczenie lokali określa wiążąco projekt budowlany opracowany zgodnie z przepisami szeroko rozumianego prawa budowlanego i zatwierdzony przez organ architektoniczno-budowlany udzielający pozwolenia na budowę, a po wybudowaniu budynek i lokale w nim jest kontrolowany pod względem zgodności z prawem i projektem budowlanym i wymaga zaakceptowania przez organ nadzoru budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku,
5. zaświadczenie o samodzielności lokalu, ma nie tylko potwierdzać samodzielność, czyli wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, lecz także spełnianie wymogu przeznaczenia na pobyt stały ludzi, i spełnienia funkcji lokalu (mieszkalna lub inna),
6. tylko lokale mogą być wyodrębniane jako nieruchomości, a nie inne pomieszczenia jak np. komórki gospodarcze, pomieszczenia techniczne, strychy, bądź inne przestrzenie, np. komunikacyjne, choćby były wydzielone w obrębie trwałych ścian budynku. Lokal użytkowy to część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, albo pomieszczeniem gospodarczym. Z przepisów ustawy o własności lokali wypływa więc wyraźny nakaz odróżniania lokali od pomieszczeń takich jak piwnica, strych, komórka, garaż, które w ogólności mogą być pomieszczeniami przynależnymi do samodzielnych lokali stanowiących odrębną własność lub częściami wspólnymi w nieruchomości,
7. garaże są samodzielnymi lokalami użytkowymi tylko wówczas, gdy mają oddzielny wjazd z otaczającego terenu nieruchomości.
8. również lokale magazynowe mają charakter pomieszczeń gospodarczych, a nie samodzielnych lokali użytkowych.

Podstawa prawna: wyrok Wojewódzkiego  Sądu Administracyjnego  we Wrocławiu z dnia 8 marca 2012 r. (II SA/Wr 43/12)

wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 15 września 2011 r. sygn. akt II SA/Wr 490/11

postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 10 listopada 2020 r. – SKO 4401/67/20